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    国内股票杠杆平台 北京“降首付”第一日:销售人员积极揽客,百万房贷可省10万利息

    (原标题:北京“降首付”第一日:销售人员积极揽客国内股票杠杆平台,百万房贷可省10万利息)

    文丨秦佳丽?????

    编辑丨吴海珊

    作为近期“降首付”潮中最晚调整信贷举措的一线城市,北京对“5·17”楼市新政的推行终于靴子落地。6月26日,北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称《通知》),宣布自6月27日起,北京市首套房最低首付比例从30%调整至20%,5年期以上首套房贷利率下限调整为5年期LPR减45个基点,调整后为3.5%。《通知》在释放购房需求方面同步进行多项优化,包括上调公积金贷款额度、多子女家庭购置二套按首套标准执行、鼓励“以旧换新”活动等。 

    多位置业顾问表示,历经前期多轮政策调整,目前北京市场观望情绪浓厚,政策效果有待后续发酵;相比被动等待, 目前房企销售人员更倾向于“主动积极联系客户”。 开发商积极抢收背景下,近期各家房企开启花式营销,保利旗下项目便以“超高得房率”作为大热卖点。 

    有业内人士表示, 北京本次政策优化有望令市场活跃度阶段性提升。不过,这次北京尚未对限购政策作出调整,未来依然有优化空间和预期。

    “降利率”后百万房贷可省10万利息

    销售人员积极揽客

    《通知》从多维度释放购房需求。优化信贷政策方面,北京执行新政后的首套房最低首付比例降至20%;二套房方面,五环内最低首付比例为35%、五环外最低首付比例为30%。《通知》同时调整商贷利率下限,首套房商贷利率下限调整为3.5%,二套房方面,五环内商贷利率下限调整为3.9%,五环外商贷利率下限为3.7%。 

    此外,多子女家庭购买二套住房的将认定为首套房贷;对于购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工家庭,最高公积金贷款额度由120万元上浮至160万元。 

    经过此次调整, 北京的首付比例、房贷利率都达到了历史最低水平。 自此,北上广深四大一线城市对于“降首付、降利率”站在同一阵营。 

    6月26日晚上获知北京“降首付、降利率”明确落地后。北京某国企项目置业顾问刘锦(化名)并不感到意外:“与其他一线城市相比,这次北京‘降首付’政策姗姗来迟,但显然在预期范围内。自从5月份上海把最低首付比例调降到20%,我们一直觉得北京会紧跟。” 

    在刘锦看来,相较于市场期盼已久的“降首付”,这次北京政策组合拳中, 能够真正降低客户购房成本的还在于降低贷款利率。 “低首付意味着高月供,购房总成本其实没有变化。”他向本刊补充道,“相比之下,降利率可以实实在在地省一笔钱。按照30年期100万元的贷款额度计算,首套房商贷利率下降45个基点到3.5%,贷款人每月能省200多元,总共能省大概10万元。” 

    与此同时,北京此次“一揽子”举措其实不乏对之前诸多规划性政策的落地。“‘购买绿色低碳节能建筑可上浮公积金贷款额度’的政策,之前一直在征求意见阶段,这次靴子落地,意味着北京公积金贷款最高贷款额度由120万元提高到160万元,这也明显能给购房人带来很多助益。”刘锦如此表示。 

    在刘锦看来,北京并不缺刚需及改善型购房客群,不过,由于今年提振政策密集出炉,新一轮利好政策可能加重市场的观望情绪。他表示,由于政策出炉周期较短,其所在的项目团队暂未接到公司层面的营销安排,与其等待客户上门, 现阶段其销售团队以主动获客为主 ,“基本上还是需要我们在主动联系客户,积极推介”。 

    本刊了解到,6月26日北京楼市新政出炉当晚,置业顾问在微信朋友圈等社交平台进行了诸多推广。部分房企项目置业顾问发布营销海报中“史诗级利好、购房门槛大降”“首付瘦身,圆梦京城不再遥不可及”“利率探底,购房良机悄然而至”等宣传标语赫然在列。 

    不过,多位置业顾问向本刊表示,此次北京楼市新政虽然明显降低了成本,不过历经前期多轮调整, 目前北京市场的观望情绪浓厚,政策效果有待后续发酵。 刘锦对此介绍:“北京楼市成交情况与政策出炉时间息息相关,每当新政一出台,市场热度就会在半个月内有所起色,估计后续市场会有阶段性回升。” 

    在广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉看来,几乎每一轮纾困政策都会带动需求释放,此次北京新政对于年轻人、新市民的购买有较大的促进作用:“北京的系列政策中,降首付具有极大的降低门槛效应,使得累积的刚需客户能够进入市场;公积金贷款额度提升对于很多工薪阶层的带动效应比较强,北京国企事业单位比较多,公积金新政带动的需求会比较明显。” 

    中指研究院市场研究总监陈文静谈道,作为全国最后跟进“5·17新政”的核心城市,此前北京二套首付比例的差别主要在于是否为城六区,而本次调整为五环内外,比如针对二套住房,五环外首付比例最低30%、五环内首付比例最低35%。这与4月30日北京松绑五环外区域限购的调整范围一致,有利于政策落实和执行。 陈文静表示,短期内房地产市场活跃度会有所提升,新房、二手房链条也有望加速轮转,二手房成交量保持活跃能够为新房市场释放更多改善需求。

    一线城市成交开始放量

    北京仍有限购优化空间

    事实上,“5.17新政”推行以来,率先跟进执行降首付、降利率等举措的核心城市市场活跃度整体提升。 

    尽管北京楼市这轮政策跟进相对滞后,但之前多轮提振政策也呈现“小步快走”的态势,比如,2023年12月,北京优化普宅认定标准并延长贷款年限;今年4月,北京优化“离婚限购”政策,另对五环外区域限购松绑。 

    密集的政策加持下,近期一线城市楼市成交普遍放量。据诸葛数据研究中心监测数据,2024年第25周(6月17日~23日),重点15城新建商品住宅成交量为18641套,虽然暂未摆脱同比下降状态,但环比上升25%。其中,北京、深圳、上海新房周度成交量分别为979套、722套、2844套,环比增长59.7%、27.56%、75.56%。期间北京、深圳已环比“二连涨”;受“沪九条”政策加持的上海环比上涨75.56%,当周涨幅领先北深。 

    值得一提的是, 相较于此前“沪九条”同步松绑限购,北京此次没有对限购范围持续调整,传闻中的“北京五环外社保5改3”并未出现。

    李宇嘉就此表示,北京这次出台政策没有松动限购政策,主要原因在于城市地位的特殊性,即北京在房地产调控上的城市能级最高,在限购政策调整上,北京更有必要考虑房住不炒和新发展模式,不可能像其他城市一样退出限购来刺激需求,这有对旧模式依赖的痕迹。因此,此次北京尽管调整了政策,但是没有松动限购。 

    但陈文静认为,这次北京限购政策尚未作出调整, “未来依然有优化空间和预期。”

    房企积极抢收

    保利项目力推“100%得房率”

    北京楼市预期升温背景下,今年央国企在北京收益颇丰。本刊查询中指院数据了解到,今年1—5月,中海地产、华润置地、北京城建、保利发展、首开股份位列北京楼市销售规模TOP5房企,分别录得区域销售额152.1亿元、116.8亿元、96.6亿元、92.5亿元、90.1亿元,这已是中海地产连续5年登顶北京楼市“销冠”。 

    与此同时,区域头部房企在一线城市依然占据销售优势。作为发家于北京的本土房企,北京城建、首开股份是近年北京一线销售梯队的熟面孔。 

    积极抢收背后,是上半年房企的“花式营销”。继此前北京通州招商璀璨公元项目在清明假期推出“买一送一”双城联动促销活动,近日多个房企项目因“100%得房率”消息成为北京楼市新晋“卷王”。其中,保利发展旗下颐璟和煦项目便以“超高得房率”对外推介,“买房送阳台、送家政间”等成为近日大热卖点。 

    从区域拓储情况来看,头部房企注重在一线城市“积粮”,目前央国企在北京市场保持较高参与度。今年1—5月,华润置地、中建壹品、中海地产、北京住总集团、海开控股入围北京房企拿地金额榜单TOP5,期间的区域拿地金额分别为75亿元、71亿元、58亿元、54亿元、42亿元。 

    其中,在北京楼市积极布局的中建壹品,今年前5月已凭借470亿元的全口径新增货值排名行业新增货值百强榜第一。叠加中建信和、中建六局、中建东孚等上榜企业,今年前5月“中建系”新增货值总额超过657亿元,延续“隐形地产航母”地位。 

    作为房企后续销售业绩的支撑,近期北京土地供应力度也在加大。 就在6月,北京再度诞生百亿级“地王”,作为当地首次将“住宅用地+产业用地+商业配套用地”进行组合供应的土拍方式,这宗项目一次性打包出让朝阳区北部酒仙桥、前苇沟、电子城三大区域的3宗地块,总建设用地面积约15.7公顷,最终以112亿元出让金额花落中建智地。 

    今年北京有望持续增加优质地块供应。根据一季度举行的“2024年北京商品住宅用地推介会”信息,北京市规划和自然资源委员会一口气对外推介了87宗地、规模合计540公顷,比去年多出14宗、80公顷。 

    (文中提及个股仅作举例分析国内股票杠杆平台,不作买卖推荐。)